Nyere dom tillægger købers manglende tegning af en udvidet ejerskifteforsikring betydning

Sagens omstændigheder

Sagen angik mangler i forbindelse med salg af et hus, og det var ubestridt, at lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. fandt anvendelse. Østre Landsret lagde efter indholdet af skønserklæringen til grund, at vådrumsvæggene og gulvet i husets lille badeværelse ikke opfyldte kravene til vådrum i bygningsreglementet for småhuse, og at der som følge heraf forelå en mangel ved huset. Tilstandsrapporten havde ingen anmærkninger om badeværelset.

Ifølge lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. kan en køber ikke påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, eller at el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter, hvis køber fra sælger har modtaget en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og oplysninger om ejerskifteforsikring. Denne ansvarsfrihed for sælger gælder dog ikke i tilfælde, hvor manglerne vedrører forhold, der strider mod offentlige forskrifter eller sælger har handlet groft uagtsomt, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. § 2, stk. 5.

I denne sag havde sælgerne udover en basis-ejerskifteforsikring også fremlagt tilbud på tegning af en udvidet ejerskifteforsikring, der dækkede ulovlige bygningsindretninger, installationer, miljøforhold, kloakker m.v.

Østre Landsret skulle herefter tage stilling til, om køberne i medfør af lovens § 2, stk. 5, kunne gøre mangler ved den faste ejendom gældende over for sælgerne og kræve erstatning af sælgerne for omkostningerne forbundet med udbedring af manglerne.

Østre Landsrets afgørelse

Landsretten henviste i sin afgørelse til tidligere praksis fra Højesteret og anførte, at baggrunden for lovens § 2, stk. 5, må antages at være, at sælgeren som udgangspunkt ikke bør fritages for ansvar i forhold til forhold, som normalt ikke afdækkes i en tilstandsrapport, og som køberen ikke kan forsikre sig imod, jf. U 2002.828H Det fremgår desuden, at bestemmelsen kun “undtagelsesvis skal kunne give anledning til, at køberen kan fremsætte et krav mod sælgeren begrundet i en bygnings fysiske tilstand.”

I den aktuelle sag havde sælgerne fremlagt tilbud på både en basis-ejerskifteforsikring og en udvidet ejerskifteforsikring. Landsretten lagde til grund, at manglerne ved husets badeværelse, der angik manglende efterlevelse af bygningsreglementet med nærliggende risiko for skade til følge, ville have været dækningsberettiget, hvis køberne havde tegnet en udvidet ejerskifteforsikring.

Det var således købernes eget valg ikke at tegne den udvidede ejerskifteforsikring, og køberne kunne med andre ord have sørget for at forsikre sig mod de konstaterede mangler.

På den baggrund fandt landsretten, at den manglende efterlevelse af bygningsreglementet ikke skulle henføres under § 2, stk. 5, 1.pkt., og sælgerne var derfor ikke erstatningsansvarlige efter denne bestemmelse.

Landsretten fandt heller ikke, at køberne havde bevist, at sælgerne havde handlet groft uagtsom efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. § 2, stk. 5, 3. pkt., og lagde i den forbindelse til grund, at arbejderne i forbindelse med etablering af badeværelserne var udført af faguddannede personer.

Da der således ikke var grundlag for at pålægge sælgerne et erstatningsansvar, fik køberne derfor ingen erstatning for de konstaterede mangler.

Vær opmærksom på at denne nyhed oprindeligt er udgivet den 20.02.2025, hvorfor der kan være kommet ændringer i lovregler, retspraksis, vejledninger mv. siden. Nyheden er en vejledning og kan ikke stå alene.

Vi anbefaler altid, at du kontakter Codex Advokater for at få konkret juridisk rådgivning omkring det pågældende område, herunder indholdet af gældende regler.