Forholdsmæssigt afslag

Dette vil eksempelvis være tilfældet, når der handles ejerlejlighed – hvor der typisk ikke laves tilstands- og elinstallationsrapport – eller hvis der er tale om forhold udenfor bygningens ”aftryk”, f.eks. omfangsdræn.

Hvis der er en retlig relevant mangel ved fast ejendom, har en køber krav på erstatning, hvis der er et ansvar for sælger, f.eks. hvis sælger ikke loyalt har oplyst om relevante forhold ved ejendommen.

Selv hvis sælger ikke har pådraget sig et erstatningsansvar, f.eks. fordi sælger ikke selv har været bekendt med det mangelfulde forhold, vil køber kunne rejse et krav om forholdsmæssigt afslag.
Det vil en køber dog alene kunne gøre, hvis udgiften til udbedring af det mangelfulde forhold kommer over en ”bagatelgrænse”.

Højesteret har i tidligere domme fastslået, at ved afgørelsen af om en køber i en mangelsituation har krav på forholdsmæssigt afslag, må der tages udgangspunkt i, om kendskab til manglen ville have medført, at købesummen var blevet mindre, hvis forholdet var kendt pr. handelstidspunkt – blandt andet under hensyntagen til størrelsen af udbedringsudgiften pr. handelstidspunktet (absolut som i forhold til købesummen for den faste ejendom).

Bagatelgrænsen – både absolut som i forhold til købesummen – behøver dog ikke nødvendigvis være så stor, særligt ikke hvis manglen kan have betydning for bygningernes funktionalitet.
I U2016.3638V fik køber et afslag på kr. 35.000 (svarende til 2,98 % af købesummen), da der på ejendommen manglede omfangsdræn.

I TBB2024.480V fik køber ikke et afslag i købesummen på grund af bygningens mindre areal, der kunne kapitaliseres til kr. 80.000 (svarende til 3,4 % af købesummen).

I TBB2023.1102 fik køber et afslag på kr. 220.000 (svarende til 2,4 % af købesummen) på grund af mangler ved skjulte og ulovlige installationer på badeværelse.

I U2024.3228H fik køber ikke afslag på kr. 80.000 (svarende til 2,5 % af købesum) på grund af skjulte mangler (vådrumssikring) på badeværelse.

Der kan næppe opsættes ”faste grænser” for, hvornår der gives afslag og hvornår, der ikke gives afslag, når man ser bort fra de helt bagatelagtige forhold.

Efter Codex Advokaters opfattelse er bagatelgrænsen for forholdsmæssigt afslag dog for nedadgående, således selv mindre udbedringsudgifter kan begrunde et afslag, hvis manglen har betydning for ejen-dommens funktionalitet.

Vær opmærksom på at denne nyhed oprindeligt er udgivet den 03.07.2025, hvorfor der kan være kommet ændringer i lovregler, retspraksis, vejledninger mv. siden. Nyheden er en vejledning og kan ikke stå alene.

Vi anbefaler altid, at du kontakter Codex Advokater for at få konkret juridisk rådgivning omkring det pågældende område, herunder indholdet af gældende regler.