Forenkling af digital kommunikation i boliglejeforhold

Blandt andet derfor fremsatte social- og boligministeren den 15. januar 2026 et lovforslag om ændring af lejeloven, der skal modernisere kommunikationen mellem lejer og udlejer i boliglejeforhold.

Uanset ønsket om at fjerne digitale barrierer og lette brugen af digital kommunikation, så går lovforslaget ikke hele vejen med at sætte området frit. Lovforslaget indeholder derfor stadig væsentlige forhold at være opmærksom på.

Opgøret med de fysiske breve
Brug af e-mail er digital kommunikation. Men det kan også komme i anden form, fx brug af SMS/MMS, Messenger, Snapchat og andre kommunikationsapps.

For lejeaftaler indgået efter 1. januar 2018 har det været frit at anvende digital kommunikation. Det krævede ingen aftale.

For lejeaftaler indgået før 1. januar 2018 var der en overgangsordning, så de ældre lejeforhold fra og med 1. januar 2019 automatisk overgik til samme retsstilling som de nyere lejeforhold indgået efter 1. januar 2018. Dermed blev der ensartethed på tværs af lejeforholdene, og det har dermed længe været sådan, at digital kommunikation var anvendeligt, medmindre der var truffet aftale om, at kommunikation ikke kunne ske digitalt (”opt-out”-ordning), eller den ene part ikke anvendte Digital Post.

Digital kommunikation har dog været udelukket for nogen helt særlige meddelelser. Det drejer sig specifikt om udlejers opsigelse, og lejers svar herpå (Lejelovens § 176), og udlejers påkrav om lejers betalingsmisligholdelse (Lejeloven § 182, stk. 2). Disse meddelelser kan kun gives som fysiske breve, hvis de skal være gyldige i boliglejeforholdet. Men nu skal lovforslaget altså åbne for, at også disse meddelelser gyldigt kan blive sendt digitalt.

Frivillig aftale og lejers udpegningsret
Lovforslaget giver lejer og udlejer mulighed for at aftale, at de nævnte meddelelser fremover kan gives digitalt, og ved denne aftaleindgåelse er det lejer, der har ret til at udpege forsendelsesmåden.

Der stilles derfor fire krav til en gyldig overgang til digital kommunikation for de nævnte meddelelser:

• Der skal foreligge en aftale mellem parterne.
• Kommunikationen skal ske via en “sikker digital postleverandør” (MitID-baseret løsning).
• Det er lejeren, der udpeger postleverandøren.
• Hverken lejer eller udlejer er fritaget for Digital Post.

Lovforslaget indeholder ingen tidsmæssige rammer for kravet om aftale. Aftale kan derfor indgås i forbindelse med lejeaftalen eller senere, hvilket også fremgår af lovbemærkningerne.

Lovforslaget indeholder ikke skriftlighedskrav til aftalen. Formen er fri, men af bevismæssige grunde bør aftalen laves skriftligt.

Lovforslaget indebærer ikke, at en aftale om digital kommunikation udelukker brugen af almindelig brevpost fremover. Det er ikke et enten-eller.

Lovforslaget indeholder ikke nogen regler om, hvorvidt parterne kan opsige den indgående aftale, men det må dog antages, at muligheden foreligger efter Lejelovens § 13, stk. 1. Denne regel angår dog opsigelse af digital kommunikation helt generelt i lejeforholdet, men ud fra synspunktet om ”det-mindre-i-det-mere”, antager vi at hensigten er opsigelse gennem den bestemmelse. Fristen er 1 måned og følger altså ikke den generelle eller aftale opsigelsesvarsel for lejemålet som helhed.

Lejeren må ikke stilles ringere
Lovforslaget stiller krav om, at aftalen om digital kommunikation ikke må stille lejer ringere end udlejer. Ifølge lovbemærkningerne skal dette sikre, at det ikke kan aftales, at udlejer kan anvende digital kommunikation til de nævnte meddelelser, uden at lejer får samme mulighed. Det omvendte, hvor lejer stilles bedre end udlejer, vil ikke være i strid med loven og kan derfor godt aftales. Det bliver nok formentlig næppe relevant i praksis.

Codex Advokaters bemærkninger
Lovforslaget kan synes at imødekomme en længe ventet administrativ lettelse af lejelovens regler. Men overordnet set havde det nu nok været mere tidssvarende, hvis området for brug af digital kommunikation var gjort helt ureguleret i boliglejeforhold og altså fuldt liberaliseret. Det ville overlade parterne til den sædvanlige og frie bevisbedømmelse af den valgte kommunikationsform, og ville vel egentlig også være mere i tråd med nutidens kommunikationsform, som kan tage mange forskellige digitale former.

Lovforslaget kunne – når der nu ikke liberaliseres fuldt ud – efter vores opfattelse godt have sat lidt ord på, hvordan parterne er tiltænkt at indgå aftalen om digital kommunikation. Kan fx udlejeren stille forslaget, eller skal initiativet til aftalen i sig selv komme fra lejeren?

Og hvad hvis lejeren ikke kender en ”sikker digital postleverandør”? Kan udlejer så gyldigt stille forslag om brug af forskellige aktører, som lejeren frit kan vælge imellem?

Det tager hverken lovforslagets bestemmelser eller forarbejderne stilling til. Der kan derfor ikke på forhånd gives et klart svar, og det må overlades til parternes dispositioner at iagttage reglerne på rette måde.

Vores umiddelbare vurdering er dog indtil videre, at lovforslaget ikke direkte må anses at være til hinder for, at aftalen om digital kommunikation kan indføjes med en konkret udlejerformuleret klausul i lejekontraktens § 11. Udlejer bør derfor kunne indarbejde vilkår i lejekontrakterne fremover, uden at overtræde reglerne, blot formuleringen sker på den rigtige måde.

Udlejer skal her være opmærksom på, at lejer skal vælge en ”sikker digital postleverandør”. Valgretten tilkommer ikke udlejer. Efter vores opfattelse bør det – alt efter de konkrete omstændigheder – ikke være i strid med lovforslaget, hvis lejer i et fritekstfelt, som lejeren selv udfylder, angiver hvilken leverandør lejer vil bruge. Det bør heller ikke være i strid med reglerne, hvis lejer ”får hjælp” af udlejer til at finde en ”sikker postleverandør”, hvis situationen er, at lejer ikke kender en, og udlejer herefter oplyser de leverandører, som han her kendskab til. Blot det er lejer, der træffer det endelige valg helt frit overfor udlejer.

Hvis lovforslaget vedtages, træder det i kraft den 1. juli 2026. Vi følger lovforslagets vej gennem Folketinget og står klar til at rådgive om de nye krav til lejekontrakter og digitale procedurer, hvis loven vedtages i sin nuværende form.

Har du spørgsmål eller ønsker reglerne uddybet, er du meget velkommen til at kontakte en af vores specialister https://codexlaw.dk/raadgivning/lejeret/

Vær opmærksom på at denne nyhed oprindeligt er udgivet den 08.05.2026, hvorfor der kan være kommet ændringer i lovregler, retspraksis, vejledninger mv. siden. Nyheden er en vejledning og kan ikke stå alene.

Vi anbefaler altid, at du kontakter Codex Advokater for at få konkret juridisk rådgivning omkring det pågældende område, herunder indholdet af gældende regler.