Ansvar for bestyrelsen i ejendomsudviklingsselskab – ny dom fra Østre Landsret

Hvad kan man uddrage af dommen?

Dommen er efter vores opfattelse udtryk for, at ledelsen i udviklingsselskaber – ikke blot inden for ejendomsbranchen – har et ansvar for, at der er det fornødne likviditetsberedskab i situationer, hvor selskabet pådrager sig udviklingsomkostninger, som ikke kan dækkes af den oprindeligt indskudte kapital.

Det er ikke tilstrækkeligt, at der er en forventning om, at likviditeten kan blive tilvejebragt. Der skal mere til. I hvert fald i situationer hvor ledelsen ved, eller burde vide, at der er behov for yderligere kapitaltilførsel for, at selskabet kan honorere sine forpligtelser.

Den konkrete sag

Østre Landsret har 1. september 2025 afsagt en dom, hvor bestyrelsen i et nystiftet A/S, der skulle udvikle en ejendom, blev pålagt ansvar.

De faktiske omstændigheder var, at udviklingsselskabet blev nystiftet med henblik på køb og udvikling af en grund.

Selskabet skulle, ud over grundkapitalen, finansieres med udstedelse af obligationer.

Arbejdet med udvikling af grunden og udstedelsen af obligationer begyndte umiddelbart efter stiftelsen. Det lykkedes imidlertid ikke at købe grunden, hvorfor selskabet havde påtaget sig en række forpligtelser i forhold til rådgiverne på projektet.

Bestyrelsen lavede et budget på 5-10 mio. kr. svarende til de forventede udgifter til rådgivning mv. i den forberedende fase frem mod køb af grunden. Budgettet blev løbende drøftet og justeret på bestyrelsesmøderne, uden at der herved blev tilført selskabet yderligere kapital.

Bestyrelsen vidste, at der ikke ville komme yderligere indtægter til selskabet i den forberedende fase, og at selskabet derfor skulle tilføres likviditet for at kunne opfylde sine løbende forpligtelser. Selskabets økonomiske situation og evne til løbende at betale for de budgetterede udgifter var derfor fra starten af helt afhængig af fremmed finansiering eller kapitaltilførsel.

Bestyrelsen havde en klar forventning om, at behovet for yderligere likviditet ville blive dækket af en tredjemand. Denne tredjemand var i vidt omfang den der bestemte, hvad der skulle betales.

Der lå imidlertid ingen betalingsgaranti eller anden form for bindende tilkendegivelse fra den pågældende tredjemand, om at denne ville dække udgifterne.

Selskabet gik konkurs, og kurator stævnede herefter bestyrelsen for de beløb, som rådgiverne ikke havde modtaget. Som dommen er refereret, og som påstanden er formuleret formodes det, at rådgivernes tilgodehavender mere eller mindre var de eneste krav.

Bestyrelsesmedlemmerne blev dømt personligt, idet Landsretten vurderede, at ”selskabets likviditetsmæssige situation fra begyndelsen alene havde været baseret på tredjemands ikke bindende tilkendegivelse om, at han ville tilføre selskabet den tilstrækkelige likviditet, og der havde som følge heraf reelt set ikke eksisteret et forsvarligt kapitalberedskab i selskabet, og at bestyrelsesmedlemmerne havde vidst eller burde have indset dette.”

Generelle bemærkninger om ledelsesansvar

Ledelsen i et selskab er ansvarlig for, at et selskab har det fornødne likviditetsberedskab til at betale forventede og forudsete udgifter.

Ansvarsnormen er culpa, altså dansk rets almindelige ansvarsnorm. Ansvaret er gældende for direktionen og for bestyrelsen, og der er ingen lempelse i ansvaret for medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer.

Det er derfor af væsentlig betydning,

• at ledelsen rent faktisk laver budgetter og likviditetsbudgetter,
• at ledelsen regelmæssigt følger op på budgetterne og på likviditeten
• at ledelsen ”trækker en streg i sandet”, hvis der ikke er begrundet – og dokumenterbart – håb om, at selskabets forpligtelser kan betales ved forfald. Stregen i sandet er at indstille driften (indgivelse af konkursbegæring) eller får en vurdering af, om det er muligt at gennemføre en rekonstruktion.

Spørgsmålet om hvornår der skal trækkes en streg i sandet udtrykkes ofte populært, som at ”håbsløshedstidspunktet” er nået.

Dette tidspunkt er illustreret ved den ledende dom på området om Havemanns Magasiner – Højesterets dom fra 1977. Situationen var, kort fortalt, at der blev kørt varer ind til virksomheden om formiddagen, men om eftermiddagen blev det besluttet at indgive konkursbegæring. Bestyrelsen blev ikke dømt, da Højesteret fandt, at der stadig om formiddagen var håb om at selskabets økonomi i et eller andet omfang kunne rekonstrueres. Faktum var da også, at der både dagen inden varerne blev leveret, og mens varerne blev leveret, var meget intense forhandlinger om en løsning for virksomheden. Først om eftermiddagen kunne det konkluderes, at alt håb var ude – og at håbløshedstidspunktet derfor først var nået om eftermiddagen.

Vi vurderer, at der er et stigende fokus på ledelsens forpligtelser og personlige ansvar. Om ledelsen i Havemanns Magasiner i dag var sluppet for ansvar er uvist, og vi vil i hvert fald ikke tilråde, at tilsvarende grænser prøves af i dag.

Vær opmærksom på at denne nyhed oprindeligt er udgivet den 18.09.2025, hvorfor der kan være kommet ændringer i lovregler, retspraksis, vejledninger mv. siden. Nyheden er en vejledning og kan ikke stå alene.

Vi anbefaler altid, at du kontakter Codex Advokater for at få konkret juridisk rådgivning omkring det pågældende område, herunder indholdet af gældende regler.